Lo que ha aprobado la Comisión de Ordenación del Territorio
El viernes 24 de abril, la Comisión de Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra dio el visto bueno al expediente de modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS) del Campus de la Universidad Pública de Navarra. La cifra que ha trascendido es la más fácil de contar: 33.000 metros cuadrados de nuevas zonas verdes y 24.835 metros cuadrados destinados a uso residencial, en una franja que se extiende desde Arrosadia hacia la zona central de la universidad. La nota de prensa oficial publicada en navarra.es lo formula con palabras del consejero de Cohesión Territorial, Óscar Chivite: el objetivo era «recuperar un espacio importante y emblemático para la ciudad, demandado desde hace muchos años».
Detrás de esa síntesis hay treinta y seis años de planeamiento parado y un convenio firmado en 2025 entre el Gobierno de Navarra, el Ayuntamiento de Pamplona y la propia UPNA para coordinar urbanísticamente el campus con el Plan General Municipal. La aprobación de esta semana es el último trámite autonómico: a partir de aquí, será el Ayuntamiento de Pamplona quien continúe el proceso vía Plan General Municipal. Ese desplazamiento de competencia explica por qué este avance se ha celebrado como hito y, al mismo tiempo, por qué hay que tener cuidado con extraer de él conclusiones precipitadas sobre el calendario real de las viviendas.
Qué es exactamente un PSIS y por qué importa que se modifique
El Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal es un instrumento de ordenación territorial regulado por el Decreto Foral Legislativo 1/2017 que aprobó el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Se utiliza cuando un proyecto trasciende los límites de un solo municipio o cuando, por su escala o naturaleza, conviene que el Gobierno foral ordene su desarrollo. El PSIS de la UPNA, aprobado en 1990, fijó las bases del crecimiento del campus en una época en la que Pamplona terminaba justo donde empezaba la universidad y el barrio de Arrosadia era prácticamente el borde sur de la ciudad.
Treinta y seis años después, la ciudad ha rebasado largamente esa frontera. Lezkairu, Sarriguren y Mendillorri son barrios consolidados al sur del río Sadar. Las naves industriales que durante décadas ocuparon la ribera norte del río están en muy mal estado. Y el campus de la UPNA, en su parte oeste, mantiene unos terrenos que el planeamiento original reservaba para usos universitarios que finalmente nunca se desarrollaron. La modificación del PSIS desafecta unos 99.000 metros cuadrados, los excluye de la ordenación universitaria y los devuelve al Plan General de Pamplona para que los ordene como suelo urbano residencial y como nuevo espacio verde.
La operación se concreta, según los datos publicados por el Gobierno de Navarra, en dos componentes principales: una franja residencial de 24.835 m² al norte de la avenida de Cataluña, y un corredor verde de más de 33.000 m² al sur del río Sadar. La conexión con el parque fluvial existente convierte ese corredor en una continuidad ambiental real, no simbólica. Y la franja residencial cierra una manzana hoy ocupada por edificaciones obsoletas, alineándose con la trama urbana de Lezkairu en la otra orilla.
Cuántas viviendas son y qué porcentaje será protegida
Aquí conviene distinguir dos cifras que circulan por la prensa local y que no son lo mismo. La modificación del PSIS, aprobada esta semana, fija superficie residencial (24.835 m²). El número de viviendas concretas no lo determina el PSIS sino el Plan Especial de Actuación Urbana (PEAU) que el Ayuntamiento de Pamplona tramitará a continuación.
En marzo de 2026, el Ayuntamiento abrió el proceso participativo previo a la redacción del PEAU con una previsión inicial de unas 400 viviendas, la mitad protegidas. El planteamiento de 2019 hablaba de aproximadamente 280 viviendas con un 72% protegidas. El cambio de proporción ha sido motivo de protesta vecinal en Arrosadia. La plataforma de unos 400 vecinos constituida en abril ha pedido públicamente que se mantengan las 250 viviendas iniciales y que el porcentaje protegido vuelva a niveles superiores al 50%.
La cifra final no está cerrada. Lo que sí está cerrado es el marco que la modificación del PSIS establece: la mitad de la edificabilidad residencial deberá destinarse a vivienda con algún régimen de protección, conforme al artículo 52 del Texto Refundido foral en su redacción vigente, que fija mínimos de reserva para municipios con necesidad acreditada de vivienda asequible. Pamplona, declarada zona de mercado residencial tensionado desde julio de 2025 por el BOE, encaja perfectamente en ese supuesto.
Para entender la diferencia entre PSIS y PEAU
El PSIS lo aprueba el Gobierno de Navarra y fija qué superficie es residencial, qué superficie es verde, qué superficie es dotacional. El PEAU lo aprueba el Ayuntamiento y baja al detalle: cuántas viviendas, de qué tamaño, con qué tipologías edificatorias, con qué alturas, con qué porcentaje protegido exacto. Hoy hemos cerrado el primer paso. El segundo va a llevar todavía meses de tramitación.
Por qué esto no significa viviendas a la venta en 2027
Es la pregunta que muchas personas están haciéndose esta semana, sobre todo familias jóvenes con dificultades de acceso a la vivienda en Pamplona. La respuesta honesta es que entre la aprobación de un PSIS y la entrega de las primeras llaves median, con suerte, entre cuatro y seis años. Conviene desglosar el calendario realista, basado en cómo se han desarrollado operaciones similares en Pamplona y en Navarra durante la última década.
Tramitación urbanística posterior (PEAU, modificación del Plan General Municipal de Pamplona, exposición pública, aprobaciones inicial y definitiva): entre 18 y 30 meses razonables, dependiendo de cuántas alegaciones se presenten y cuántas modificaciones haya que incorporar. Entrarían en juego varios trámites: el documento ambiental estratégico, los informes sectoriales preceptivos y la coordinación con el Plan de Movilidad municipal que ya se está preparando.
Adjudicación del suelo a promotores o cooperativas, redacción del proyecto básico y de ejecución, obtención de licencia municipal de obras: entre 6 y 12 meses adicionales si la adjudicación se hace por concurso público, que es lo más probable tratándose de suelo de titularidad pública o resultado de permuta entre administraciones.
Construcción de un edificio residencial de tamaño medio en Pamplona: entre 24 y 30 meses, incluyendo cimentación, estructura, fachada, instalaciones, acabados, recepción y trámites de cédula de habitabilidad. Las promociones de bloque medio en Lezkairu y Sarriguren están en estas franjas.
Sumando las tres fases en escenario optimista: 4 años desde hoy hasta las primeras escrituras. Y eso suponiendo que el PEAU se tramita sin contestación importante, que la adjudicación no se impugna, y que la construcción no encuentra los problemas habituales. Estamos hablando de viviendas accesibles, en el mejor de los casos, en 2030. Esto no resta valor a la operación. Lo sitúa en escala.
Qué efecto puede tener sobre el mercado de Arrosadia, Iturrama y Lezkairu
La pregunta que sí tiene respuesta inmediata es qué efecto produce este anuncio sobre las zonas colindantes en el corto plazo. La operación de la UPNA afecta directamente al borde norte de Arrosadia, al sur de Iturrama y al norte de Lezkairu. Tres barrios donde, según los datos verificados de la última edición del informe trimestral de ALU, el precio del metro cuadrado se mueve entre 2.800 y 3.200 €/m² en vivienda usada.
Tres efectos previsibles, en este orden temporal:
Efecto inmediato (semanas): aumento moderado del interés comprador en las viviendas existentes en el entorno inmediato del PSIS. Los compradores que buscaban Lezkairu pero estaban indecisos entre alternativas tienden a confirmar la decisión cuando ven que la zona va a recibir inversión pública en infraestructura verde y a renovarse en su frontera norte. No se traduce automáticamente en subida de precios, pero sí en menor tiempo de venta.
Efecto medio (12 a 24 meses): a medida que el PEAU avance y se vayan publicando renderizados detallados, la zona se consolidará como un futuro nodo urbano con dotaciones nuevas. Históricamente, en operaciones similares en Pamplona (la urbanización de Lezkairu sur a principios de los 2010, la apertura del corredor del Arga en Rochapea), las zonas adyacentes al desarrollo experimentaron subidas adicionales de entre el 5% y el 10% sobre la tendencia general del mercado en los dos años siguientes a la aprobación definitiva del planeamiento.
Efecto a largo plazo (a partir de 2030): entrada al mercado de las nuevas viviendas, que aportarán oferta protegida y libre, parcialmente absorberán la demanda contenida y modificarán el equilibrio competitivo del segmento sur de Pamplona. Es plausible que en torno a 2030 veamos cierta moderación de precios en la zona inmediatamente adyacente, pero no antes y no de forma brusca.
Qué decisiones razonables caben para un comprador o un vendedor en la zona
Para quien está pensando en vender una vivienda en Arrosadia, Iturrama, Lezkairu o el sur de Iturrama y le encaja por circunstancia personal, este anuncio refuerza ligeramente el momento. La oferta competidora futura está al menos a cuatro años vista; mientras tanto, la mejora prevista del entorno juega a favor del precio. No es razón para subir 20% una valoración: es razón para defender con más solidez el precio honesto que ya correspondería.
Para quien está pensando en comprar en estas zonas, el efecto es matizado. Las viviendas existentes hoy seguirán siendo viviendas reales en zonas consolidadas. Las viviendas futuras del PSIS son una promesa con cinco a siete años de horizonte, y serán mayoritariamente protegidas (con sus condiciones de acceso). La decisión razonable es comprar lo que necesitas hoy si tu situación familiar y financiera te lo permite, sin esperar a 2030. Quien tiene urgencia y aplaza por una expectativa difusa, suele acabar comprando dos o tres años después a precios más altos.
Para quien tiene una parcela urbana en alguna de las zonas adyacentes al PSIS, este es un buen momento para hacer un análisis urbanístico actualizado. Los cambios de planeamiento del entorno pueden tener efectos colaterales sobre parcelas vecinas que no son obvios sin revisar el Plan General Municipal vigente y los expedientes en tramitación. Es exactamente el tipo de análisis previo que un técnico colegiado aporta antes de cualquier decisión de venta o desarrollo.
Una observación final, desde el oficio
La aprobación del PSIS de la UPNA es buena noticia. No por las cifras absolutas, que en términos de oferta total son modestas (400 viviendas en una comarca que necesita varios miles), sino porque desbloquea un suelo que llevaba décadas paralizado en una de las puertas de entrada a Pamplona. Cada hectárea que pasa de planeamiento congelado a planeamiento activo es una hectárea menos en el problema estructural de oferta que afecta a la comarca.
Pero conviene leer el anuncio con perspectiva. Lo que hemos visto esta semana es un trámite. Importante, sí. Decisivo, también. Pero el trámite real que mide la voluntad política de resolver el problema de vivienda en Pamplona no es la modificación del PSIS: es la velocidad con la que el Ayuntamiento de Pamplona va a tramitar el PEAU, la licencia de obras y los procesos de adjudicación posteriores. Si en septiembre de 2026 sigue abierto el proceso participativo, en 2027 sigue sin haber Plan Especial aprobado y en 2028 sigue sin haberse adjudicado el primer suelo, las cifras anunciadas esta semana se quedarán en titular.
Quien quiera entender el ritmo real de la operación, no debería seguir tanto la prensa de los anuncios como el orden del día de los plenos municipales. Ahí es donde se ven los plazos verdaderos.
Fuentes consultadas
· Gobierno de Navarra, nota de prensa oficial: «La Comisión de Ordenación del Territorio aprueba la modificación del PSIS de la UPNA, que revitalizará el entorno, generará espacios verdes y ofertará viviendas protegidas», publicada el 24 de abril de 2026 en navarra.es. Acceder al original.
· Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra, BON núm. 152 de 7 de agosto de 2017, en su redacción vigente.
· Ayuntamiento de Pamplona, proceso participativo del Plan Especial de Actuación Urbana (PEAU) del entorno de la UPNA, marzo-abril de 2026, plataforma Decide Pamplona.
· BOE núm. 181, de 29 de julio de 2025, declaración de 21 municipios de Navarra como zona de mercado residencial tensionado en virtud del artículo 18 de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
· Datos sobre precios de vivienda usada en Iturrama, Lezkairu y Mendillorri: informe trimestral Q1 2026 de ALU Inmobiliaria con fuentes verificadas de Indomio, Fotocasa y Tinsa.