El dato, en cifras concretas
Habit@, el servicio del Gobierno de Navarra que registra los inicios de obra, contabiliza una vivienda como iniciada cuando obtiene informe previo favorable de habitabilidad (régimen libre) o calificación provisional (régimen protegido). Es un indicador adelantado: nos dice qué se está empezando a construir hoy, no qué se está entregando. Las cifras del primer trimestre de 2026 son las siguientes:
1.157 viviendas totales iniciadas, un 64,2% más que las 705 del primer trimestre de 2025. Es la cifra más alta de los últimos cinco años en este periodo. Por régimen:
Vivienda libre: 834 unidades iniciadas, un 35,2% más que las 617 del mismo trimestre de 2025. Crece, pero el crecimiento es relativamente moderado.
Vivienda de Protección Oficial: 304 unidades iniciadas, frente a las 88 del primer trimestre de 2025. Es un salto de más del triple. De estas 304 VPO, el 55,3% se destina al alquiler y el 44,7% restante a la compra. Es el cambio de tendencia más relevante en años.
Vivienda de Precio Tasado (VPT): 19 unidades. Cifra pequeña pero coherente con el modelo VPT de Navarra, que ha tenido tradicionalmente menor peso que la VPO.
Por zonas, la Comarca de Pamplona encabeza claramente con 892 viviendas iniciadas. Le siguen Tierra Estella (110), Ribera (60) y Baztán (28). El resto se distribuye en zonas menores.
Por qué Navarra construye más en 2026
Hay tres factores que explican la aceleración:
Primero, el respaldo público al sector de VPO. La Ley Foral 9/2025, por el Derecho a la Vivienda Asequible en Navarra, ha redefinido el régimen de calificación de viviendas protegidas y ha movilizado el Banco Foral de Suelo Público. La nueva figura del «arrendamiento asequible» y la promoción mediante derecho de superficie han desbloqueado proyectos que llevaban años en cartera. Hay también un acuerdo público-privado de finales de 2025 que impulsa 1.064 viviendas protegidas. Lo que se está iniciando ahora es, en buena parte, el reflejo de esas decisiones tomadas en 2024 y 2025.
Segundo, la mejora del entorno de financiación. Aunque el Euríbor ha repuntado al 2,82% en mayo, sigue muy lejos del pico del 4% de 2023. Las promotoras vuelven a tener acceso a financiación promotora a tipos asumibles, y los compradores particulares pueden formalizar hipotecas con TIN entre el 2,30% y el 2,90%. Esa combinación reactivó el inicio de obra desde finales de 2025.
Tercero, la presión de la demanda contenida. Navarra cerró 2025 con la vivienda un 7,7% más cara que el año anterior (Tinsa) y Pamplona con un alza interanual del 5,4%. El censo de solicitantes de VPO en alquiler superaba en 2025 las 16.000 personas. Cuando la demanda lleva años por encima de la oferta, las promotoras leen las cifras y aceleran. Eso es lo que estamos viendo.
Cuándo va a notarlo el comprador real
Aquí está la parte que la prensa generalista a menudo no explica. Una vivienda iniciada en marzo de 2026 no se entrega hasta finales de 2027 o principios de 2028. El plazo medio entre el inicio de obra y la entrega de llaves en Navarra es de 22 a 26 meses, y depende del tamaño de la promoción y de la tipología (las unifamiliares pareadas se entregan más rápido que un bloque colectivo).
Lo que esto implica: las 1.157 viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2026 no van a aliviar la presión sobre la oferta inmediata. Lo harán a partir de finales de 2027. Quien quiera comprar este año o el siguiente, seguirá compitiendo en un mercado donde la oferta es escasa y la demanda alta. La oferta efectiva en Navarra durante 2026 se mide en las 434 viviendas terminadas en el primer trimestre, no en las 1.157 iniciadas.
Esto matiza el optimismo de los titulares. Si el dato se interpreta como «el mercado va a aflojar», la lectura es prematura. Si se interpreta como «hay un cambio de tendencia que se traducirá en más oferta a partir de 2028», la lectura es razonable. Cada comprador necesita situar su decisión en el calendario correcto.
Qué significa esto para quien quiere comprar ahora
Las consecuencias prácticas son tres:
Sobre la vivienda nueva. Las promociones que se entregan en 2026 son las que se iniciaron en 2024. Su catálogo está ya configurado y los precios cerrados. Lo que cambie a partir de ahora afectará a entregas de 2028 en adelante. Comprar sobre plano hoy significa elegir entre el inventario actual o esperar a las nuevas promociones que se están iniciando.
Sobre la vivienda usada. El segmento mayoritario del mercado, también en Pamplona, sigue siendo la vivienda de segunda mano. La oferta de viviendas usadas no se ve afectada por los inicios de obra: depende del flujo de propietarios que deciden vender. En la Comarca de Pamplona, ese flujo se ha mantenido estable desde finales de 2024, con una rotación lenta y precios sostenidos. Tinsa registró un alza interanual del 5,4% en la capital al cierre de 2025.
Sobre la VPO. Las 304 viviendas protegidas iniciadas se entregarán a lo largo de 2027 y 2028. Las adjudicaciones se hacen mediante el sistema regulado por la Ley Foral 9/2025, y la nueva normativa entra en aplicación efectiva el 1 de septiembre de 2026 para la mayoría de procedimientos. Quien está pensando en inscribirse en el Censo de solicitantes de VPO debería tener clara la nueva mecánica antes de esa fecha.
El detalle que separa a una buena oferta de un buen titular
El dato de 1.157 viviendas iniciadas es real y es positivo para el mercado a medio plazo. Pero hay un matiz que no aparece en los titulares: iniciar una vivienda no equivale a terminarla. Las cifras de terminación del primer trimestre de 2026 son de 434 unidades. Eso significa que, en términos netos, Navarra ha iniciado 1.157 viviendas y ha terminado 434 en el mismo trimestre. El balance neto es de unas 723 viviendas «en obra» netas adicionales en el sistema.
Cuando esa cifra se sostiene durante varios trimestres consecutivos, el efecto sobre el inventario disponible empieza a notarse a los dos años. Si la tendencia del primer trimestre se mantiene, podríamos esperar una oferta de vivienda nueva más dinámica en 2028 que la que hemos tenido entre 2022 y 2025. Es una buena noticia para quien tenga calendario largo. Para quien necesita comprar este año, el mercado sigue siendo el de los últimos meses: oferta limitada, precios sostenidos, esfuerzo hipotecario al límite del 39% en Pamplona.
Una observación final, desde el oficio
El sector de la construcción residencial en Navarra está mostrando, por primera vez en varios años, una capacidad de respuesta significativa a la demanda contenida. La intervención pública en VPO, especialmente vía Nasuvinsa y el Banco Foral de Suelo Público, ha movido la aguja. Eso es nuevo y conviene celebrarlo. Pero la lectura honesta es que las decisiones de compra hoy se toman sobre el inventario disponible hoy, no sobre el inventario que se está empezando a construir.
Para quien busca vivienda en la Comarca de Pamplona durante 2026, la mejor estrategia sigue siendo: identificar el segmento real donde se puede actuar (usada, nueva en entrega 2026-2027, VPO con número en el censo), saber cuánto se puede financiar, y mover ficha cuando aparezca lo que encaja. La fotografía macro del mercado no debería empujar a esperar a 2028 ni a precipitarse hoy.
En ALU acompañamos a compradores particulares en este tipo de decisiones: analizamos zona, segmento y momento concreto, y aportamos el criterio técnico del arquitecto colegiado en todas las visitas. Si estás valorando comprar en Pamplona o su comarca y quieres una conversación honesta sobre qué te conviene, empezamos por una primera valoración. También puedes calcular tu capacidad real de compra en nuestro simulador de hipoteca, o ver el detalle de zonas analizadas en nuestro hub de Pamplona y comarca.
Fuentes consultadas
· Servicio de Vivienda Habit@, Dirección General de Vivienda del Gobierno de Navarra, datos de inicio de obra del primer trimestre de 2026, publicados en mayo de 2026.
· Tinsa, Informe trimestral de Tendencias del Sector Inmobiliario, edición del cuarto trimestre de 2025 y previsiones para 2026.
· Diario Navarra Norte / Pamplona Actual, edición de 8 de mayo de 2026: «Navarra inicia la construcción de 1.157 nuevas viviendas en el primer trimestre de 2026».
· Diario de Noticias de Navarra, edición de 29 de diciembre de 2025: «La vivienda en Navarra cerrará 2025 un 7,7% más cara que el año pasado».
· Ley Foral 9/2025, de 30 de junio, para el Derecho a la Vivienda Asequible en Navarra (BON núm. 138 de 11 de julio de 2025).
· INE, Estadística de Hipotecas, datos provisionales de febrero de 2026 (publicados el 24 de abril de 2026): 45.563 hipotecas sobre viviendas, +16,3% anual.
· Banco de España, Resolución de 4 de mayo de 2026, BOE núm. 109, publicación del Euríbor a 12 meses (abril 2026): 2,747%.