Dos parcelas pareadas · 622 m²
Camino Real · Gorraiz · Valle de Egüés · Navarra
El proyecto SunsetHaus · Dos viviendas pareadas Passivhaus
Dos parcelas pareadas en el remate sur de Gorraiz, en el Camino Real. Por delante, una de las urbanizaciones residenciales más codiciadas del Valle de Egüés y del entorno de Pamplona: campo de golf de dieciocho hoyos, hotel de cinco estrellas, colegio internacional, polideportivo, dos centros Itaroa. Por detrás, el campo abierto y la cuenca de Pamplona. En los meses de buen tiempo, la luz de la tarde se cuela por las ventanas orientadas a poniente. De ahí el nombre que el proyecto técnico recibió: SunsetHaus.
Esta ficha documenta una operación cerrada. La parcela ya no está en venta. Mantenemos la información publicada porque resume bien lo que ALU hace cuando una operación combina intermediación inmobiliaria con trabajo arquitectónico y urbanístico bajo un único interlocutor. Esta operación se desarrolló durante cuatro años, en tres fases sucesivas, y terminó con la venta cerrada y el régimen urbanístico aprobado para construir según el proyecto.
El proyecto técnico
La operación se desarrolló en tres fases. En septiembre de 2021, el propietario encargó a Alfonso Gaziano la tramitación de una modificación pormenorizada del Plan Municipal del Valle de Egüés sobre las parcelas C.6.33 y C.6.34. El objetivo, en ese momento, era unificarlas en una sola parcela urbanística agrupada para construirse una vivienda unifamiliar aislada. La aprobación inicial se publicó en el BON nº 235 de 7 de octubre de 2021. El Pleno del Ayuntamiento aprobó la modificación con carácter definitivo el 1 de marzo de 2022.
Sobre esa parcela única se proyectó una vivienda unifamiliar aislada en estándar Passivhaus. Quedó dibujada, no llegó a construirse: los planes del propietario cambiaron antes de obra. El proyecto vive en sus renders.
Algún tiempo después, el propietario cambió de planes y decidió poner el suelo a la venta en lugar de construirse la vivienda. Aquí entró el proyecto SunsetHaus: GA-Arkitectura redactó un proyecto básico para dos viviendas pareadas en estándar Passivhaus con estructura de madera contralaminada (CLT). La operación pasaba ahora por revertir el régimen urbanístico: dos viviendas pareadas valen más, en este enclave, que una aislada.
En 2025 se cerraron las dos cosas a la vez. Por un lado, el propietario tramitó una segunda modificación pormenorizada sobre las mismas parcelas para dejar sin efecto la de 2022 y restablecer el régimen original de dos viviendas pareadas. Aprobación inicial el 28 de mayo de 2025, publicada en el BON nº 127 de 26 de junio y nº 152 de 31 de julio de 2025. Aprobación definitiva por Pleno del Ayuntamiento el 29 de octubre de 2025. Por otro lado, la venta del suelo se cerró en mayo de 2025, prácticamente en paralelo con la aprobación inicial de esa segunda modificación. El comprador adquirió las parcelas sabiendo que en pocos meses dispondría del régimen urbanístico aprobado para construir SunsetHaus tal y como estaba proyectado.
Fase 1 (2021-2022): el propietario unifica las dos parcelas para construirse una vivienda aislada. Fase 2 (2023): cambia de planes, decide vender. GA-Arkitectura redacta el proyecto SunsetHaus para dos pareadas y ALU prepara el dossier. Fase 3 (2025): venta cerrada y segunda modificación urbanística aprobada para devolver el régimen de dos pareadas.
Alto aislamiento de la envolvente, ausencia de puentes térmicos, hermeticidad al aire controlada, carpinterías de altas prestaciones y ventilación mecánica con recuperación de calor. La envolvente trabaja, el equipamiento solo apoya.
Madera contralaminada en muros y forjados. Captura de CO₂ en el edificio, plazos de obra más cortos, menor consumo energético en fabricación que el hormigón armado convencional. Compatible con el estándar Passivhaus.
Cubierta inclinada al sur con captadores fotovoltaicos integrados. Dos tipologías intercambiables: A con tres dormitorios y ático estar, B con cuatro dormitorios (uno en planta baja). Misma envolvente, distinta organización interior.
El espacio interior
Renders del proyecto básico desarrollado para esta operación. Las distribuciones internas eran personalizables por el comprador, manteniendo intacta la envolvente Passivhaus.
El programa
Ficha técnica del suelo
Determinaciones urbanísticas vigentes sobre las parcelas, con la cronología completa de modificaciones del Plan Municipal del Valle de Egüés. Cada fecha y referencia BON está verificada contra fuente primaria (Boletín Oficial de Navarra y notificaciones del Ayuntamiento).
| Ubicación | Gorraiz · Valle de Egüés · Navarra |
|---|---|
| Identificación catastral | Polígono 13 · parcelas 975 (C.6.33) y 976 (C.6.34) |
| Superficie de parcela | 311 m² cada una · 622 m² conjunto |
| Clasificación | Suelo urbano consolidado |
| Planeamiento general | Plan Municipal del Valle de Egüés, ámbito del antiguo Plan Parcial Señorío de Gorraiz (Orden Foral 151/1993) |
| Modificación pormenorizada Plan Municipal | Aprobada por el Ayuntamiento del Valle de Egüés el 21 de junio de 2005 |
| Estudio de Detalle | Unidad C.6, parcelas C.6.17 a C.6.40 · BON nº 81 de 30 de abril de 2012 (regula rasantes y perfiles entre parcelas) |
| Ordenanza de edificación | Plan Municipal del Valle de Egüés, artículos 67, 68 y 13 · BON nº 25 de 6 de febrero de 2015 |
| 1ª modificación específica C.6.33 / C.6.34 | Promovida por el propietario para construirse una vivienda. Aprobación inicial publicada en BON nº 235 de 7 de octubre de 2021. Aprobación definitiva en Pleno del Ayuntamiento del 1 de marzo de 2022. Unificó las dos parcelas en una sola para una vivienda unifamiliar aislada |
| 2ª modificación específica C.6.33 / C.6.34 | Promovida por el propietario en preparación de la venta. Aprobación inicial el 28 de mayo de 2025 (BON nº 127 de 26 de junio de 2025 y BON nº 152 de 31 de julio de 2025). Aprobación definitiva en Pleno del Ayuntamiento del 29 de octubre de 2025. Deja sin efecto la modificación de 2022 y restablece el régimen original de dos viviendas pareadas (biadosadas) |
| Tipología actual | Vivienda unifamiliar pareada, dos viviendas en un único edificio |
| Plantas | PB + 1 + ático |
| Sup. máxima edificable | 245 m² por parcela |
| Ocupación máxima en planta | 30% de la parcela neta · 93,30 m² cada parcela |
| N.º máximo de viviendas | 1 por parcela · 2 en conjunto |
| Retranqueos | 3 m desde vial (PB) · 6 m desde vial (1ª planta) · 3 m desde linderos no medianería |
| Fondo edificable | 23 m desde el vial de acceso |
| Distancia entre viviendas | 6 m mínimo entre unifamiliares o adosados agrupados |
| Ático | Superficie construida ≤ 50% de la proyección en planta |
| Cubierta | Inclinada, pendiente mínima 35%, en al menos el 60% de la superficie cubierta |
| Estado de la operación | Vendida en mayo de 2025 |
El entorno
Segundo asentamiento del municipio por población, con una estructura urbana basada mayoritariamente en vivienda unifamiliar. Centro de salud, The British School of Navarra, Escuela infantil Txirimiri, Hotel Castillo de Gorraiz & Spa de cinco estrellas, polideportivo municipal, dos centros Itaroa (empresarial y comercial) y el Club de Golf Castillo de Gorraiz, todo a menos de diez minutos andando. La PA-30 conecta con la cuenca de Pamplona en menos de un cuarto de hora.
Operación cerrada · 2025
Cuatro años. Dos modificaciones urbanísticas tramitadas. Un proyecto básico Passivhaus redactado. Un dossier comercial preparado. Una venta cerrada. Todo bajo un mismo interlocutor que entiende a la vez de mercado inmobiliario y de planeamiento. Eso es lo que diferencia a ALU del resto, y eso es lo que seguimos haciendo en el Valle de Egüés y la comarca de Pamplona. Si tu operación se parece, hablamos sin compromiso.
