Bruta y neta, no es lo mismo
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra, en porcentaje. Es la cifra que se ve en los titulares, pero es engañosa, porque no descuenta nada. La rentabilidad neta resta los gastos reales: el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, los periodos en que el piso está vacío y los impuestos. Esa es la que de verdad te dice cuánto ganas.
Qué gastos descontar
Además de los fijos, conviene contar con las reparaciones, la rotación de inquilinos y algún mes sin alquilar entre contratos. En el IRPF, el alquiler de vivienda habitual tiene una reducción sobre el rendimiento, mayor todavía en zona tensionada, lo que mejora la cuenta después de impuestos. Todo eso separa la rentabilidad que imaginas de la que cobras.
Qué mira un buen comprador
La zona y su demanda de alquiler, el estado del inmueble y la reforma que necesite, los gastos de comunidad, y el precio frente a operaciones reales cerradas, no frente a lo que se anuncia. Una vivienda barata que exige una reforma cara o que está en una zona de poca demanda puede rentar menos que otra más cara y mejor situada.
El número que importa
Al final, lo que decide una inversión no es la rentabilidad bruta del anuncio, sino la neta después de gastos e impuestos, y la tranquilidad de que el piso se alquila. Comprar sin hacer esa cuenta es comprar una expectativa, no una inversión.
Cómo lo planteamos en ALU
Si te planteas comprar para alquilar en Pamplona o la comarca, te ayudamos a poner números reales a la operación: renta esperable, gastos, fiscalidad y estado del inmueble. Escríbenos desde contacto.
Fuentes consultadas
· idealista, informes de rentabilidad del alquiler por ciudad y distrito (referencia de mercado).
· Normativa del IRPF sobre la reducción del rendimiento del alquiler de vivienda habitual, mayor en Zona de Mercado Tensionado.
· Regulación de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado de Navarra y Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler (SERPAVI).