Tu dinero antes de que exista la vivienda
En una compra sobre plano el pago se reparte: una reserva, entregas a cuenta durante la construcción y el grueso en la escritura, cuando la vivienda se entrega. Ese dinero anticipado, el que pagas mientras la obra avanza, es el que la ley obliga a garantizar. Y es donde conviene no fiarse de la palabra del comercial.
La garantía obligatoria de las cantidades anticipadas
La regla está en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, modificada por la Ley 20/2015. Desde que el promotor obtiene la licencia de edificación, está obligado a dos cosas. Primera, garantizar la devolución de todo lo que entregues, más los impuestos y el interés legal, mediante un aval bancario o un seguro de caución. Segunda, ingresar tus anticipos en una cuenta especial, separada de sus otros fondos, de la que solo puede disponer para construir esa promoción.
Qué debe entregarte el promotor
Un documento individual del aval o del seguro, a tu nombre, que identifique tu vivienda. La identificación de la cuenta especial donde ingresar los pagos. Y un contrato con la fecha de entrega, estimada o concreta, y las consecuencias del retraso. Si el promotor no te da estos papeles, está incumpliendo la ley, y no es un detalle menor.
Las garantías cuando ya vives en ella
Una vez recibida la vivienda, la Ley de Ordenación de la Edificación te cubre frente a los defectos con tres plazos, contados desde la recepción de la obra:
Diez años por los daños que afecten a la estabilidad del edificio: cimentación, estructura, muros de carga. Los cubre el seguro decenal, obligatorio en vivienda nueva.
Tres años por los defectos que afecten a la habitabilidad: aislamiento, humedades, instalaciones que no cumplen lo exigido.
Un año por los defectos de acabado o terminación.
Dónde entra el criterio técnico
La memoria de calidades y los planos describen la vivienda que tendrás, no la que enseña el piso piloto. Ahí es donde una lectura técnica marca la diferencia: superficies útiles reales frente a construidas, orientación de cada estancia, envolvente térmica, calidades comprometidas. Revisar esa documentación antes de firmar evita la sorpresa el día de la entrega, cuando ya es tarde para negociar.
Cómo lo planteamos en ALU
Si estás mirando obra nueva en la comarca, revisamos contigo el contrato, el aval y la memoria de calidades, y comprobamos que la licencia esté concedida antes de que entregues cantidades. Puedes empezar por contacto o mirar el mercado por zonas para situar el precio.
Fuentes consultadas
· Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE): disposición adicional primera (garantía de cantidades anticipadas) y artículo 17 (responsabilidades y plazos de garantía).
· Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que da su redacción vigente a la disposición adicional primera de la LOE.
· Banco de España, Cliente Bancario: garantía de devolución de las cantidades anticipadas en la compra de vivienda.
· Tribunal Supremo, Sala Primera, sentencias 322/2015 y 733/2015, sobre el deber de control de la entidad de crédito depositaria de los anticipos.