Qué son las arras
Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato privado de compraventa, antes de ir al notario. Cumplen dos funciones: reservan la operación durante las semanas que median hasta la escritura y se descuentan del precio final. Hasta aquí, todo el mundo coincide. El problema empieza cuando hay que echarse atrás, porque no todas las arras dan el mismo derecho.
Tres tipos, tres consecuencias
El Código Civil y la práctica reconocen tres clases de arras. La diferencia entre ellas no es teórica: decide quién puede desistir y qué cuesta hacerlo.
Arras confirmatorias. Confirman que el contrato existe y obligan a las partes. No permiten desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla o resolver el contrato y reclamar los daños, conforme al artículo 1124 del Código Civil. La señal se imputa al precio.
Arras penitenciales. Son las únicas que permiten arrepentirse. Las regula el artículo 1454 del Código Civil: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve doblada. Para que sean penitenciales tienen que pactarse así de forma expresa.
Arras penales. Refuerzan el cumplimiento. Funcionan como una cláusula penal, según los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. No abren la puerta a desistir sin más: quien incumple pierde o paga la cantidad como pena y, según lo pactado, la otra parte puede además exigir que la compraventa se cumpla.
La regla que sorprende: en la duda, no puedes echarte atrás
Mucha gente cree que entregar arras es comprar un derecho a arrepentirse perdiendo la señal. No es cierto. El Tribunal Supremo ha reiterado que, si el contrato no dice de forma expresa que las arras son penitenciales, se presumen confirmatorias. Es decir, obligan. Firmar unas arras sin especificar el tipo y creer que uno queda libre pagando la señal es un error caro.
Qué mirar antes de firmar
El tipo de arras. Que el documento diga con claridad si son penitenciales, confirmatorias o penales. Sin esa palabra, la interpretación juega en tu contra si eres tú quien quiere desistir.
La condición de la hipoteca. Si la compra depende de que el banco conceda la financiación, conviene condicionar las arras a esa concesión, para no perder la señal si el préstamo se cae.
La titularidad y las cargas. Que quien firma sea el titular registral y que la vivienda esté libre de cargas o que estas se conozcan. Entregar dinero antes de comprobarlo es entrar a ciegas.
El importe y el plazo. Lo habitual es entre un 5 y un 10 % del precio, con un plazo realista hasta la escritura. Ni una señal simbólica que no compromete a nadie ni una desproporcionada.
Cómo lo planteamos en ALU
Revisamos o redactamos las arras según la operación concreta: con el tipo bien definido, condicionadas a la financiación cuando procede, y con la titularidad y las cargas comprobadas antes de que entregues un solo euro. Si tienes una compra en marcha, empieza por la primera valoración gratuita o escríbenos desde contacto.
Fuentes consultadas
· Código Civil, artículo 1454 (arras penitenciales) y artículos 1152 y 1153 (cláusula penal).
· Código Civil, artículo 1124 (resolución de las obligaciones recíprocas).
· Doctrina reiterada del Tribunal Supremo sobre la presunción del carácter confirmatorio de las arras salvo pacto expreso de su carácter penitencial.