Una llamada que se repite
«Acabamos de heredar el piso de nuestros padres en Pamplona y no sabemos por dónde empezar.» En lo que va de año hemos respondido a esta llamada con distintas variantes más de veinte veces. Hijos que no viven en la ciudad, hermanos que no se ponen de acuerdo en si vender o alquilar, herederos que descubren que el piso lleva sin actualizarse desde los años ochenta, propietarios que pensaban que era cuestión de poner un cartel en la ventana. Cada caso es distinto, pero las primeras decisiones se repiten.
Este artículo recoge las preguntas que nos hacen quienes acaban de heredar una vivienda en Pamplona o en la comarca, en el orden en el que conviene resolverlas. No es un tutorial legal: para eso está la notaría y el abogado de familia. Es una guía operativa de qué pensar antes de moverse, escrita desde la mesa de quien atiende esas llamadas.
1. ¿Qué hago primero, vender o esperar?
Antes de tomar la decisión de vender, conviene resolver dos asuntos previos. El primero, la aceptación de la herencia y la liquidación del Impuesto de Sucesiones. En Navarra el plazo para liquidar el Impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a seis más si se solicita en plazo. Hasta que la herencia no está aceptada y la vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, la operación de venta no se puede formalizar. El segundo, la conformidad entre todos los herederos. Si hay tres hermanos y uno solo quiere alquilar, no hay venta posible mientras esa diferencia no se resuelva.
Una vez aceptada la herencia y con todos los herederos de acuerdo, la pregunta «vender o esperar» depende de tres factores: el estado real de la vivienda, la presión financiera de los herederos y el ciclo del mercado. Hoy, en Pamplona, el mercado sigue al alza pero con plazos de venta de entre dos y cinco meses según zona y precio. No es un mercado de prisa, pero tampoco de paralización.
2. ¿Cuánto vale realmente?
La primera cifra que aparece en estas conversaciones suele venir de un portal inmobiliario o de un vecino del edificio. Ninguna de las dos es valoración. Los portales muestran precios de oferta, no de cierre, que en pisos antiguos pueden estar entre un 10 y un 20% por encima de lo que después se firma. El comentario del vecino se basa en lo que él pagó hace doce años, o en lo que cree que pagó. La diferencia entre estos números y el precio real de venta puede ser de decenas de miles de euros.
Una valoración bien hecha cruza al menos cuatro fuentes: comparables reales de operaciones cerradas en la misma zona y tipología, índices oficiales (Tinsa, Idealista, Nastat), estado técnico del inmueble verificado en visita, y posición del piso dentro de su comunidad. En ALU, cuando entra una operación de cambio o de venta, hacemos esa valoración con respaldo técnico de los profesionales con los que colaboramos. Se entrega por escrito y tarda entre cinco y diez días.
3. ¿Y si la vivienda está vieja o necesita reforma?
Es una de las situaciones más habituales en herencias: pisos en barrios consolidados de Pamplona (segundo Ensanche, Iturrama, Milagrosa, Rochapea, Casco Antiguo) que llevan veinte o treinta años sin reformar. La pregunta natural es si conviene reformar antes de vender. La respuesta honesta es: depende. Reformar puede subir el precio de venta entre un 15 y un 25%, pero también supone una inversión de 25.000 a 60.000 euros, varios meses de obra y un riesgo. Si los herederos no tienen experiencia en reforma y no viven cerca, no es lo más razonable.
La alternativa es vender en el estado actual con un descuento honesto sobre el precio de mercado del piso reformado. Hay compradores específicos para esto: pequeños inversores, parejas jóvenes con capacidad de gestionar la reforma, profesionales que prefieren proyectar el espacio a su gusto. Una buena valoración técnica identifica si el piso encaja con ese perfil de comprador y cuánto vale así, sin pasar por el martillo.
4. ¿Vendemos a alguien o a través de inmobiliaria?
La venta directa entre herederos y comprador puede funcionar en pisos sencillos, con todos los herederos en la misma ciudad, sin urgencia y con tolerancia al desgaste del proceso. Requiere disponibilidad para visitas, conocimiento básico del mercado para no infravalorar la vivienda ni inflar el precio, y cintura para gestionar las quince o veinte llamadas que se reciben en las primeras semanas, muchas de ellas no cualificadas.
El encargo a inmobiliaria tiene sentido cuando los herederos no viven en la ciudad, cuando hay tres o más herederos con calendarios distintos, cuando el piso necesita preparación para salir al mercado, o cuando se quiere proteger el precio frente a tasaciones automáticas y propuestas a la baja. Los honorarios se compensan con un precio de venta más cercano al máximo realista y con un proceso ordenado. No siempre lo más caro acaba siendo lo más caro.
5. ¿Cuánto tengo que pagar de impuestos al vender?
Dos tributos principales al vender una vivienda heredada en Navarra. La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que se liquida en el ayuntamiento correspondiente y depende del valor catastral del suelo y del tiempo entre la adquisición por el causante y la venta. La ganancia patrimonial en el IRPF, que tributa sobre la diferencia entre el valor de adquisición a efectos de herencia y el valor de transmisión, con tipos que en Navarra van del 19% al 26% según tramo.
Hay tres atenuantes habituales que se pasan por alto: la actualización del valor de adquisición por gastos heredados (notaría, registro, plusvalía del causante, impuesto de sucesiones), las mejoras realizadas durante la titularidad del causante si están documentadas, y la exención por reinversión en vivienda habitual si el heredero compra otra vivienda con el dinero. Cada caso requiere asesoría fiscal propia, pero conviene saber que la base imponible casi nunca es el precio íntegro de venta.
6. ¿Y si los herederos no están de acuerdo?
El caso clásico: tres hermanos, dos quieren vender, uno quiere quedarse el piso o alquilarlo. Las salidas posibles son tres. La compra de la parte ajena por el hermano que se queda con la vivienda, pagando a los demás el valor proporcional de su cuota hereditaria sobre el inmueble. La división de cosa común en vía judicial, que normalmente acaba en subasta y suele dar un precio inferior al de mercado. O la mediación familiar, que en estos casos funciona mejor que cualquier abogado, y permite ordenar prioridades antes de que el conflicto se enquiste.
Lo que no es razonable es dejar el piso vacío durante años mientras los hermanos no se ponen de acuerdo. Cada año vacío supone gastos de comunidad, IBI, suministros mínimos y deterioro físico del inmueble. Y supone también un coste de oportunidad: el dinero inmovilizado en una vivienda parada no rinde, no se invierte y, sobre todo, alimenta el conflicto.
7. ¿Por dónde empiezo?
El orden razonable es este. Primero, acudir a la notaría para formalizar la aceptación de la herencia. Segundo, liquidar el Impuesto de Sucesiones y registrar la vivienda a nombre de los herederos. Tercero, una vez registrado, encargar una valoración técnica realista, no automática, que sirva de base para todas las decisiones siguientes. Cuarto, hablar entre los herederos con el número encima de la mesa y decidir entre las tres opciones: vender en estado actual, reformar y vender, o mantener (alquilar, ocupar, cosa común).
Si el grupo de herederos no se conoce bien o lleva tiempo sin tratarse, la cuarta conversación suele ser la más difícil. Por eso conviene llegar a ella con datos contrastados, no con sensaciones. Una valoración técnica bien hecha facilita la conversación porque pone a todos los hermanos delante del mismo número.
Cómo lo planteamos en ALU
Quien nos llama con una herencia recibe siempre la misma respuesta inicial: la primera conversación es gratuita, sin compromiso, y solo se centra en entender la situación. No proponemos venta, no hablamos de honorarios, no pedimos firmar nada. Si después de esa conversación tiene sentido seguir, planificamos visita técnica para la valoración. Y si no tiene sentido (porque conviene esperar, porque hay desacuerdo entre herederos, porque la decisión correcta es alquilar), lo decimos así y dejamos la puerta abierta.
Para quien tiene la operación en la cabeza pero todavía no ha movido nada, recomendamos empezar por la primera valoración gratuita. Si quieres una idea aproximada de los gastos asociados a la venta, en la calculadora de gastos tienes los números más relevantes. Y para entender cómo está el mercado por zonas de Pamplona, el hub de zonas recoge los precios verificados de los últimos meses.
Fuentes consultadas
· Ley Foral 13/2000, de 14 de diciembre, General Tributaria de Navarra, y normativa foral del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
· Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Decreto Foral Legislativo 4/2008, en su redacción vigente.
· Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y normativa municipal del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
· Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, plazos y procedimiento de inscripción registral tras adjudicación hereditaria.
· Idealista, Tinsa y Nastat, índices de precios para la Comarca de Pamplona, ediciones del segundo trimestre de 2026.