Dos impuestos que se confunden
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. El IRPF grava la ganancia de la operación. Son independientes y no se comunican: puedes estar exento de uno y tener que pagar el otro. Entender esa diferencia evita el error de planificación más habitual.
La plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La paga el vendedor y grava solo el suelo, no la construcción ni el precio total. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, se calcula por dos métodos y se aplica el que salga menor: el objetivo, que parte del valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente del ayuntamiento según los años de tenencia, y el real, que atiende al incremento efectivo del valor del suelo. Si no hubo incremento de valor del suelo, no se paga. El plazo para liquidarla es de treinta días hábiles desde la escritura.
En Navarra este impuesto se rige por la normativa foral de haciendas locales y por la ordenanza de cada ayuntamiento. El coeficiente y el tipo exactos, y las posibles bonificaciones, se confirman en el ayuntamiento que corresponda, el de Pamplona en su caso. No hay una cifra universal.
El IRPF de la ganancia
Tributa la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, dentro de la base del ahorro. Navarra tiene un IRPF foral propio, con sus propios tramos, de modo que los tipos exactos se consultan en la Hacienda Foral de Navarra y no coinciden necesariamente con los del régimen común.
La ganancia no es el precio de venta menos el de compra a secas. Al valor de adquisición se suman los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP, notaría, registro) y las mejoras hechas, si tienes factura. Del valor de venta se restan la comisión de la agencia, la plusvalía municipal pagada y la cancelación de la hipoteca. La base sobre la que se paga casi nunca es el precio íntegro.
Exenciones que conviene conocer
Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, en los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta, total o proporcionalmente. En Navarra la regula la Ley Foral del IRPF, con un requisito estricto: habitar de forma efectiva la nueva vivienda en doce meses y comunicar la reinversión a la Hacienda Foral.
Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual queda exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir.
Renta vitalicia. Los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia de otros inmuebles si destinan el importe a una renta vitalicia asegurada dentro de los seis meses siguientes, con un límite.
Cuándo se paga cada uno
La plusvalía municipal, dentro de los treinta días hábiles siguientes a la escritura, en el ayuntamiento. El IRPF, en la declaración de la renta del año siguiente. Ante Hacienda, la obligada es la parte vendedora, aunque en el contrato privado se pacte que pague el comprador.
Cómo lo planteamos en ALU
Antes de sacar tu vivienda al mercado calculamos el neto que te queda después de impuestos y gastos, no solo el precio de venta. Así decides con la cifra real encima de la mesa. Tienes una primera aproximación en la calculadora de gastos de venta, y puedes pedir una valoración ajustada a tu caso.
Fuentes consultadas
· Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF: artículos 33 a 38 (ganancias patrimoniales y exenciones) y Real Decreto 439/2007, artículo 41 bis (vivienda habitual). Régimen común, de referencia.
· Ley Foral del IRPF de Navarra (Decreto Foral Legislativo 4/2008 y su reglamento): régimen foral de la ganancia patrimonial y exención por reinversión en vivienda habitual.
· Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y Real Decreto-ley 26/2021, sobre el cálculo del IIVTNU (plusvalía municipal) por los métodos objetivo y real.
· Hacienda Foral de Navarra y ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente, para los tramos, coeficientes y bonificaciones vigentes.