Nuda propiedad y usufructo, dos derechos separados
La propiedad de una vivienda se puede partir en dos. El usufructo es el derecho a usarla y disfrutarla; la nuda propiedad, el derecho a ser dueño una vez que el usufructo se extingue. En esta fórmula, el propietario vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio: cobra por la venta y sigue viviendo en su casa hasta el final, sin pagar alquiler.
Cómo se calcula el precio
Cuanto mayor es el vendedor, más vale la nuda propiedad, porque el comprador tardará menos en disponer de la vivienda. El valor del usufructo se estima con una regla fiscal orientativa: un 70% del valor del inmueble menos un 1% por cada año que el usufructuario supere los 19, con un mínimo del 10%. Lo que queda es la nuda propiedad. Esa regla sirve de referencia, pero el precio final se negocia, e influyen la ubicación, el estado y las expectativas de las partes.
Ventajas
Liquidez inmediata sin abandonar la vivienda, sin gastos de mudanza ni cambio de vida. El usufructuario deja de pagar el IBI y los gastos extraordinarios, que pasan al nudo propietario, aunque suele mantener los gastos ordinarios y los suministros. Para quien no tiene herederos, o quiere disfrutar en vida de lo que vale su casa, tiene sentido.
Los riesgos que hay que medir
Se vende por debajo del valor de mercado, porque el comprador asume una espera incierta. Reduce lo que se deja en herencia, así que conviene hablarlo en familia. Y hay que blindar el contrato: derecho de uso inscrito en el Registro, reparto claro de gastos y garantías de cobro si es renta vitalicia. No es una decisión para tomar con prisa ni con el primer comprador que aparece.
Cómo lo planteamos en ALU
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Fuentes consultadas
· Código Civil, artículos 467 y siguientes (usufructo) y 348 (propiedad).
· Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: reglas de valoración del usufructo y la nuda propiedad.
· Criterio de valoración inmobiliaria (la regla fiscal es orientativa; el precio se negocia).