El contrato no se extingue por la venta
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro: quien compra una vivienda alquilada queda subrogado en la posición del arrendador. Es decir, hereda el contrato tal como está, con su renta, sus plazos y la fianza. Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador era una empresa), el comprador debe respetarlo, incluso aunque en el contrato figure una cláusula que diga que la venta lo extingue. Esa cláusula no puede acortar ese mínimo legal.
El inquilino tiene derecho preferente de compra
El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino el derecho de tanteo. Antes de vender a un tercero, el propietario debe notificarle de forma fehaciente el precio y las condiciones. El inquilino tiene 30 días naturales para igualar la oferta y quedarse la vivienda. Si no lo ejerce, el propietario dispone de un plazo para vender a ese tercero en esas condiciones; si vende sin avisar o en mejores condiciones para el comprador, el inquilino puede ejercer el retracto y subrogarse en la compra.
¿Conviene vender con inquilino o esperar a que se vaya?
Depende del comprador. Un piso alquilado con una buena renta interesa a un inversor, que compra rentabilidad desde el primer día. Un piso vacío interesa a quien va a vivir en él y suele pagar algo más. No hay una respuesta única: se decide con números, según la renta, el plazo que queda de contrato y el mercado de la zona.
Los pasos para hacerlo bien
Revisar el contrato y su antigüedad, notificar el tanteo al inquilino, reflejar el arrendamiento y la subrogación en las arras y en la escritura, y traspasar la fianza. Hecho en orden, es una venta limpia. Improvisado, acaba en retracto o en pleito.
Cómo lo planteamos en ALU
Si quieres vender un piso alquilado, revisamos el contrato, ordenamos las notificaciones y buscamos el comprador adecuado a tu caso, inversor o particular. Escríbenos desde contacto.
Fuentes consultadas
· Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 14 (enajenación de la vivienda arrendada) y artículo 25 (derecho de adquisición preferente).
· Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (preavisos y condiciones).
· Código Civil, artículos 1521 y siguientes (retracto).