Qué dice el INE sobre marzo
El Instituto Nacional de Estadística publicó el 23 de mayo los datos de Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad correspondientes a marzo de 2026. La cifra clave: las compraventas de viviendas inscritas en los registros descendieron un 2,2% respecto a marzo de 2025. Es el tercer mes consecutivo de descenso interanual en lo que va de año, tras una segunda mitad de 2025 que se cerró en territorio positivo en casi todas las series. Marzo confirma la tendencia que se había abierto en enero.
El dato es nacional. Para entender qué significa en la Comarca de Pamplona, conviene cruzarlo con los datos locales y, sobre todo, con la composición real del mercado. Las cifras nacionales del INE para marzo se reparten así: vivienda nueva, descenso del 10,2% interanual; vivienda usada, ligero crecimiento del 0,2%. El segmento de protegida cae un 10,4% interanual. El de libre, un 1,6%. Y el reparto entre nueva y usada se mantiene en 21,3% y 78,7% respectivamente.
Lo que esto dibuja no es una crisis. Es un cambio de ritmo después de un 2025 que cerró en récord histórico.
Qué venía antes y por qué importa
España cerró 2025 con 705.357 compraventas registradas, un 10,7% más que 2024 y la cifra más alta desde 2007. El Anuario de los Registradores publicado en abril situó el precio medio nacional en 2.284 €/m², un 9,5% más que el año anterior. La hipoteca se reactivó: la última lectura disponible del INE para febrero de 2026 contabilizaba 45.563 hipotecas sobre vivienda inscritas en el mes, un 16,3% más que en febrero de 2025. El sector entró en 2026 con inercia clara al alza.
El primer trimestre de 2026 ha enfriado ese impulso. No por debilidad económica: el empleo se mantiene fuerte, la confianza del consumidor es alta y la financiación es accesible. Lo que ha cambiado es el Euríbor. Después de meses de bajadas progresivas durante 2024 y la primera mitad de 2025, el índice ha repuntado. El cierre de abril fue 2,747% y la media provisional de mayo se sitúa en el 2,818%. El Banco Central Europeo mantuvo los tipos oficiales en el 2,00% en su reunión del 30 de abril, sin nuevas bajadas a la vista.
Eso ha enfriado a parte de la demanda que se había animado a comprar en el entorno del 2,5% de Euríbor. Una hipoteca media de 150.000 € a 25 años con diferencial 0,75% que se firma hoy paga, aproximadamente, 50-60 € más al mes que la misma hipoteca firmada hace seis meses. Para una parte del comprador medio, ese diferencial es lo suficiente para esperar.
Lo que cuentan los datos de Pamplona
Pamplona se comporta a contracorriente del dato nacional. Según el último informe de Idealista (abril de 2026), el precio medio del m² en Pamplona se sitúa en 3.073 €/m², un 10,6% más que en abril de 2025 y un 1,6% más que el mes anterior. Tinsa registró un alza interanual del 5,4% en la capital al cierre de 2025. Nastat, el servicio estadístico de Navarra, mide la subida del trimestre cerrado al 4,2%. Las tres fuentes coinciden en dirección, no en magnitud, pero todas suben.
La razón es estructural. La oferta de vivienda en venta en Pamplona y su comarca lleva en mínimos desde 2023. El parque de segunda mano que entra al mercado se mantiene estable pero los compradores son muchos: 16.000 personas inscritas en el Censo de solicitantes de VPO en alquiler en 2025, según el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra. Eso significa que cualquier ajuste de demanda nacional se siente menos en mercados con oferta tan limitada.
La frase honesta no es «en Pamplona no hay crisis». Es «en Pamplona la oferta es tan estrecha que aguanta el cambio de ciclo mejor que la media nacional».
Qué deberías hacer si quieres comprar
Si estás pensando en comprar en la Comarca de Pamplona durante 2026, hay tres lecturas prácticas del dato.
Primera. No esperes a una caída de precios. Las cifras locales no la indican. Lo que sí puede pasar es que el ritmo de subida se modere a partir del segundo semestre. Esperar a 2027 con la idea de que el precio baje un 10% es una apuesta con datos en contra.
Segunda. Aprovecha el cambio del Euríbor para negociar tipo, no plazo. Los bancos están compitiendo por hipotecas en este momento del ciclo. Las TIN ofertadas para fija a 25 años se mueven entre el 2,30% y el 2,95% para perfiles solventes. El diferencial sobre Euríbor en variable se ha estrechado: hay ofertas con Euríbor + 0,50% a 0,75% para clientes con buen perfil. Pedir tres ofertas no es exagerado.
Tercera. Mira el segmento real, no el agregado. La caída del 10,2% en compraventa de vivienda nueva nacional no significa que en Pamplona se vende menos vivienda nueva. Significa que en Madrid, Barcelona y Costa la oferta de obra nueva se está digiriendo más lentamente. En Pamplona, la oferta nueva es escasa, lo que se inicia hoy se entrega entre 2027 y 2028 (1.157 viviendas iniciadas en Navarra en el primer trimestre, 892 de ellas en la comarca, según Habit@). La competencia por la nueva entrega 2026-2027 es alta.
Qué deberías hacer si quieres vender
Para quien vende en Pamplona, el dato nacional no debería generar inquietud, pero sí ajustes finos.
Primer ajuste. El precio de oferta importa más que en 2024. Los compradores hoy comparan. Tienen herramientas. Y leen titulares de moderación nacional. Una vivienda con precio de oferta un 5-7% por encima del rango razonable de mercado se queda meses sin visitas. No es que no se vendan viviendas. Es que las visitas se concentran en las que están bien tasadas.
Segundo ajuste. La preparación visual y técnica del inmueble pesa más. En mercados con menos compradores activos por inmueble, la primera impresión decide. Fotografía profesional, certificado energético en vigor, nota simple disponible, cuentas claras de la comunidad y un informe sintético del estado de la vivienda valen más que en 2024.
Tercer ajuste. Los plazos se alargan. La media de tiempo en mercado para una vivienda bien tasada en Pamplona está entre 60 y 90 días. Para una mal tasada, fácilmente supera los seis meses. Salir al mercado preparado es lo que separa una venta limpia de un proceso largo y desgastante.
Una lectura honesta del momento
El mercado nacional pasa de la fase de récord absoluto a una fase de normalización. En enero, febrero y marzo se han hecho menos operaciones que en los mismos meses de 2025, que fueron, recordemos, los mejores en quince años. Eso no es una crisis. Es una vuelta a niveles más sostenibles. Pamplona y su comarca lo notan menos por la estructura del mercado local, no porque sean inmunes.
El comprador y el vendedor que decidan en 2026 no se enfrentan a un mercado a la baja. Se enfrentan a un mercado más exigente. El precio sigue subiendo, pero la decisión se toma con más calma. Los procesos largos, los precios poco realistas y las decisiones poco preparadas se penalizan más que el año anterior.
Si quieres una conversación honesta sobre qué te conviene en este momento concreto, podemos empezar por una primera valoración. También tienes a tu disposición el simulador de hipoteca con datos actualizados al Euríbor de mayo y el detalle de mercado por zonas en el hub de Pamplona y comarca.
Fuentes consultadas
· Instituto Nacional de Estadística, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, datos de marzo de 2026, publicados el 23 de mayo de 2026.
· Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Anuario Estadístico Registral Inmobiliario 2025, edición de abril de 2026.
· Idealista, Informe de precios de vivienda en venta, edición de abril de 2026 para Pamplona/Iruña.
· Tinsa, Informe trimestral de Tendencias del Sector Inmobiliario, cierre del cuarto trimestre de 2025.
· Nastat, Instituto de Estadística de Navarra, Índice de Precios de Vivienda, variación trimestral más reciente publicada.
· Servicio de Vivienda Habit@, Gobierno de Navarra, datos de inicio de obra del primer trimestre de 2026.
· Banco Central Europeo, decisión de política monetaria del 30 de abril de 2026: tipos de interés oficiales mantenidos en 2,00% (facilidad de depósito).
· Banco de España, publicación del Euríbor a 12 meses, media de abril 2026 (2,747%) y media provisional de mayo 2026 (2,818%).